Qu'est-ce que l'impôt sur le revenu ?

L'impôt sur le revenu est un impôt direct sur les revenus gagnés par une personne physique. Il est généralement calculé en fonction des revenus annuels d'un contribuable et s'applique à tous les types de revenus, y compris les revenus d’activité, les dividendes, les intérêts, les gains en capital et les revenus immobiliers.
Il est généralement collecté par le gouvernement et utilisé pour financer des programmes gouvernementaux ou des services publics, comme la sécurité sociale et l'éducation par exemple.

Les solutions d’optimisation grâce à la défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière est une solution d'optimisation fiscale qui permet aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier. Il existe différents dispositifs fiscaux de défiscalisation immobilière que nous allons détailler dans cette partie :

1) Le dispositif PINEL

Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans l'immobilier locatif neuf ou en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement).

Le principe du dispositif

Le principe est d'inciter les investisseurs à acheter des biens immobiliers destinés à la location dans des zones où la demande est supérieure à l'offre.
En contrepartie, l'investisseur s'engage à louer le bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, selon le choix de l'investisseur, et à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
En contrepartie de cet engagement, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le montant de son investissement. Cette réduction varie en fonction de la durée de l'engagement locatif, soit 12%, 18% ou 21% du prix du bien immobilier étalé sur 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif Pinel permet ainsi de réaliser un investissement locatif tout en bénéficiant d'un avantage fiscal intéressant.

Les biens concernés

Le dispositif Pinel concerne les biens immobiliers neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) destinés à la location nue. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le bien immobilier doit être situé dans certaines zones géographiques définies par la loi, qui sont les zones A bis, A et B1. Les investissements réalisés dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2023.

Par ailleurs, le bien immobilier doit respecter certaines conditions pour être éligible au dispositif Pinel, notamment en termes de performance énergétique. Les logements doivent répondre aux normes BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou RT 2012 (Réglementation Thermique).

Les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier du dispositif Pinel, l'investissement immobilier doit respecter certaines conditions d'éligibilité, notamment :

1. Le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) et répondre aux normes BBC 2005 ou RT 2012.
2. Le bien immobilier doit être situé dans l'une des zones géographiques éligibles au dispositif Pinel, qui sont les zones A bis, A et B1.
3. L'investisseur doit s'engager à louer le bien immobilier pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, selon le choix de l'investisseur.
4. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires doivent être respectés pour bénéficier de la réduction d'impôt. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du bien immobilier et de la composition du foyer du locataire.
5. Le montant de l'investissement immobilier est plafonné à 300 000 euros par an et par contribuable.
6. L'investisseur doit respecter le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an.

Les conditions de location à respecter

Le dispositif Pinel exige que le bien immobilier soit loué nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Le loyer doit respecter les plafonds de loyers fixés par la loi, qui varient en fonction de la zone géographique du bien immobilier et de la composition du foyer du locataire. Les locataires doivent respecter les plafonds de ressources fixés par la loi.

Les plafonds de loyer dans la loi

Les plafonds de loyer du dispositif Pinel, court et concis
Les plafonds de loyer du dispositif Pinel sont fixés en fonction de la zone géographique du bien immobilier et de la composition du foyer du locataire. Les loyers ne doivent pas dépasser les montants suivants (pour une location en 2023) :

·Zone A bis : 17,43 €/m²
·Zone A : 12,95 €/m²
·Zone B1 : 10,44 €/m²

Il est important de noter que ces plafonds sont révisés chaque année et peuvent être différents selon la zone géographique du bien immobilier.

Des ressources

Les plafonds de ressources du dispositif Pinel sont fixés en fonction de la zone géographique du bien immobilier et de la composition du foyer du locataire. Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants (pour une location en 2023) :

·Zone A bis : 48 486 € pour une personne seule, 72 026 € pour un couple
·Zone A : 42 778 € pour une personne seule, 64 335 € pour un couple
·Zone B1 : 37 510 € pour une personne seule, 56 058 € pour un couple

Il est important de noter que ces plafonds sont révisés chaque année et peuvent être différents selon la zone géographique du bien immobilier et la composition du foyer du locataire.

Les avantages fiscaux

Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux intéressants pour l'investisseur immobilier, notamment :

1. Une réduction d'impôt sur le revenu allant jusqu'à 21% du montant de l'investissement immobilier, répartie sur 12 ans.
2. La possibilité de louer le bien immobilier à un ascendant ou un descendant, à condition que ce dernier ne fasse pas partie du foyer fiscal de l'investisseur.
3. La possibilité de louer le bien immobilier à une société, à condition que celle-ci le loue ensuite à un locataire à usage d'habitation principale.
4. La possibilité de louer le bien immobilier meublé après la fin de la période de location obligatoire de 6, 9 ou 12 ans, avec une fiscalité avantageuse grâce au régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

2) Le dispositif Censi-Bouvard

Définition du dispositif

Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière qui s'applique aux investissements locatifs meublés dans des résidences de services telles que les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences seniors, les EHPAD, etc.
Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 11% du montant investi, étalée sur 9 ans, dans la limite d'un investissement maximum de 300 000 euros par an.
Pour être éligible, le bien doit être neuf ou en l'état futur d'achèvement et le bail doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Les logements éligibles et concernés

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les investissements locatifs meublés dans des résidences de services telles que les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences seniors, les EHPAD, etc.
Les logements éligibles sont des biens neufs ou en l'état futur d'achèvement et doivent être situés dans des établissements médicalisés ou non, pour personnes âgées, handicapées ou étudiantes.

Les conditions à respecter

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l'investisseur doit respecter plusieurs conditions, notamment :

1. Investir dans un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement.
2. Louer le bien en tant que résidence de services pour une durée minimale de 9 ans.
3. Acheter le bien entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.
4. Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Les avantages fiscaux

Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d'impôt de 11% du montant investi, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 euros d'investissement par an. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition du bien immobilier, hors taxes et frais de notaire. Elle est également plafonnée à 33 000 euros.
En plus de la réduction d'impôt, les investisseurs peuvent récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien, ce qui représente un avantage non négligeable.

3) La loi Malraux

Le principe de la loi

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière visant à encourager la rénovation de biens immobiliers anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. En contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur le montant des travaux effectués.
Le dispositif Malraux offre ainsi un avantage fiscal intéressant pour les investisseurs.

Les biens concernés

La loi Malraux concerne les biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés, et qui nécessitent des travaux de rénovation importants. Il peut s'agir de logements, de locaux commerciaux, de bureaux ou encore de bâtiments industriels. Pour être éligible, le bien doit être classé ou inscrit au titre des monuments historiques ou être situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Les conditions à respecter

Pour bénéficier du dispositif Malraux, l'investisseur doit s'engager à réaliser des travaux de restauration ou de rénovation du bien immobilier acquis.
Ces travaux doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) et être effectués dans un délai de 3 à 4 ans suivant l'acquisition du bien.
De plus, le bien doit être conservé pendant une durée minimale de 9 ans et être loué nu à titre de résidence principale.
Enfin, les loyers perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu, mais ils bénéficient d'un abattement de 30% pour les investisseurs locatifs.

Les avantages fiscaux

La loi Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu équivalente à 22% ou 30% du montant des travaux de restauration ou de rénovation engagés, selon la localisation du bien.
Cette réduction d'impôt est plafonnée à un certain montant de travaux, qui est fixé à 400 000 euros sur une période de 4 années consécutives.
Elle peut être reportée sur les années suivantes si elle ne peut pas être intégralement utilisée la première année.
Enfin, la loi Malraux permet également de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années suivant l'achèvement des travaux.

4)Le dispositif Loc Avantages

Le principe : “louer abordable”

Le dispositif Loc Avantage, également appelé "Louer abordable", est un dispositif fiscal qui incite les propriétaires à louer leur bien immobilier à des ménages modestes.
Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu équivalente à un pourcentage du loyer pratiqué, en fonction de la zone géographique où se situe le bien et du niveau de ressources des locataires. En échange, le propriétaire doit s'engager à louer son bien à un loyer inférieur aux prix du marché et à respecter certaines conditions de location.
Ce dispositif concerne principalement les logements anciens et peut être cumulé avec d'autres dispositifs fiscaux comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou la réduction d'impôt liée aux investissements locatifs (Pinel, Censi-Bouvard).

Les biens concernés

Le dispositif Loc Avantage s'applique aux logements anciens situés dans les zones tendues, c'est-à-dire les zones où la demande locative est supérieure à l'offre. Les biens concernés sont les logements vides ou meublés, à l'exception des résidences de tourisme, des résidences universitaires ou des logements destinés aux étudiants. Les logements doivent être loués non-meublés à titre de résidence principale du locataire, et doivent respecter des critères de performance énergétique.

Les conditions à respecter

Liées au logement :

Pour bénéficier du dispositif Loc Avantage, le logement doit respecter certains critères de performance énergétique et être loué non-meublé à titre de résidence principale du locataire.
Le bien doit également être situé dans une zone tendue, c'est-à-dire dans une zone où la demande locative est supérieure à l'offre. Enfin, le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer et de ressources fixés par la loi.

Liées au locataire :

Pour bénéficier du dispositif Loc Avantage, le locataire doit être une personne physique, dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds fixés par la loi.
Le loyer ne doit pas représenter plus d'un certain pourcentage des revenus du locataire, en fonction de sa composition familiale. Le locataire doit également occuper le logement à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 6 ou 9 ans selon l'engagement choisi par le propriétaire.

Les avantages fiscaux :

Le dispositif Loc Avantage offre une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 65% des revenus locatifs. Cette réduction d'impôt est calculée en fonction du niveau de loyer pratiqué, des plafonds de ressources du locataire et de la durée d'engagement de location choisie par le propriétaire.
En outre, le dispositif Loc Avantage permet également de déduire les charges foncières et les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.

5) En effectuant des travaux

Certaines défiscalisations fiscales se jouent aussi sur le fait d’effectuer des travaux. Que ça se fasse par l’intermédiaire d’un plan d’État (Ma Prime Renov), ou de travaux sur vos biens immobiliers.

Prime énergie “MaPrimeRénov”

Définition :

La Prime énergie "MaPrimeRénov" est une aide financière accordée aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs et aux copropriétés pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Elle est destinée à réduire les dépenses énergétiques des ménages et à contribuer à la transition énergétique en France.
Le montant de la prime varie en fonction des revenus du ménage, du type de travaux réalisés et de la zone géographique du logement.

Qui peut en bénéficier ?

Les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et les copropriétés peuvent bénéficier de la Prime énergie "MaPrimeRénov" s'ils réalisent des travaux de rénovation énergétique dans leur logement situé en France.
Les propriétaires occupants doivent également respecter certains critères de revenus pour pouvoir en bénéficier.

Comment en bénéficier ?

Pour bénéficier de la Prime énergie "MaPrimeRénov", il faut d'abord faire une demande en ligne sur le site internet dédié. Ensuite, il faut réaliser les travaux de rénovation énergétique en faisant appel à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Une fois les travaux terminés et la facture acquittée, il est possible de faire une demande de versement de la prime.

Les avantages fiscaux :

La prime énergie "MaPrimeRénov" ne propose pas d'avantages fiscaux directs, mais elle permet de bénéficier d'une aide financière pour les travaux de rénovation énergétique.
Cela peut se traduire par une réduction de la consommation d'énergie du logement et donc une diminution des dépenses liées à cette consommation. De plus, certains travaux éligibles à la prime peuvent bénéficier d'un taux de TVA réduit ou d'un crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) si les conditions sont remplies.

Les travaux de réhabilitation :

La réhabilitation d'un bien immobilier peut offrir des avantages fiscaux intéressants.
En effet, certains dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Malraux, la loi Monuments Historiques ou encore le dispositif Cœur de Ville permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange de travaux de rénovation.
Ces travaux doivent être réalisés dans des conditions précises, notamment en termes de conservation du patrimoine architectural et de respect des normes environnementales.
Les avantages fiscaux varient en fonction du dispositif choisi et peuvent aller jusqu'à 30% du montant des travaux éligibles.
Cependant, ces dispositifs sont soumis à certaines contraintes, notamment en termes de localisation géographique du bien immobilier et de durée d'engagement de location.

Les travaux au sein de votre résidence principale :

Les travaux effectués au sein de votre résidence principale peuvent être éligibles à des avantages fiscaux en matière de défiscalisation immobilière. Il existe plusieurs dispositifs qui permettent de bénéficier de ces avantages fiscaux, tels que le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), l'éco-prêt à taux zéro, ou encore le dispositif De Normandie ancien.

Le déficit foncier :

Le déficit foncier est une technique de défiscalisation immobilière permettant de déduire les travaux et charges foncières de ses revenus fonciers, afin de réduire son impôt sur le revenu. Pour en savoir plus, consultez notre fiche dédiée.

Le conseil de nos experts

Nous pouvons dire que la défiscalisation immobilière peut être un moyen intéressant d'optimiser son impôt sur le revenu, à condition de bien comprendre les dispositifs existants et de respecter les conditions exigées.

Il est toujours conseillé de se faire accompagner par un professionnel du secteur pour bénéficier des meilleurs avantages fiscaux possibles.

En conclusion, la défiscalisation immobilière peut être une solution intéressante pour optimiser son impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier locatif neuf ou ancien, en effectuant des travaux de rénovation ou en utilisant des dispositifs fiscaux comme le Pinel, le Censi-Bouvard, la loi Malraux ou le dispositif Loc Avantage.

Cependant, il est important de bien comprendre les règles et les conditions de chaque dispositif avant de se lancer et de ne pas oublier que l'investissement immobilier comporte des risques et doit être étudié avec soin en fonction de chaque situation personnelle.

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